إن الرهن العقاري المسجل شكل من أشكال الائتمان، ما يعني أنه يوفر ضمانات لكلا الطرفين (الرهن والمرتهن) من خلال ضمان عقاري تحكمه ضوابط فصلها نظام الرهن العقاري في السعودية ، في هذا العقد تراعى مصلحة الطرفين لتحقيق مضمون هذا العقد، والفائدة نالمرجوة بالحفاظ على حقوق الراهن في ملكيته للعقار المرهون، وضمان حصول المرتهن وسداد مستحقاته.
المحتويات
نظام الرهن العقاري في السعودية
لقد تطور نظام الرهن العقاري في السعودية في مجال التوثيق والتسجيل العقاري؛ نجد أن الصورة التقليدية بدأت بالتلاشي فعلا، فبدلًا من حبس الرهن وعدم تمكين الراهن من الانتفاع بحقوقه في الرهن إلى حين قبض المرهون، أصبح في مقابل القبض (التسجيل والإشهار)، وبقاء عين المرهون بيد المالك.
تعريف الرهن العقاري في السعودية
بداية وقبل الخوض في تفاصيل نظام الرهن العقاري في السعودية علينا معرفة ما هو الرهن العقاري وما هي وظيفته..
الرهن العقاري:
هو عقد مسجل وفقاً لأحكام نظام الرهن العقاري، حيث يأخذ المرتهن (الدائن) حقًا عينيًا على عقار معين له سجل، حيث يكون للمرتهن ( الدائن ) بموجب هذا الحق التقدم على جميع الدائنين في الحصول على دينه من ثمن العقار المملوك لأي شخص كان.
بمعنى أنه يمكن لأي شخص أن يرهن عقار مملوك باسم البنك أو أي مؤسسة يتم الاقتراض منها وهكذا تكون هذه الملكية ضمانا للقرض المأخوذ وفي حال عدم سداد الشخص لقيمة القرض أو التأخر في دفع اقساطه يمكن للبنك إخلاء وبيع العقار لأخذ الدين.
نظام الرهن العقاري في السعودية
اهتم مجلس الشورى السعودي بمتابعة جميع تطورات قضايا الإسكان، وساهم في طرح العديد من المقترحات والحلول لتشريعات تحد من العقبات التي تواجه المواطنين في تأمين السكن، ومن أهم القرارات المختصة في هذا المجال القرار رقم (35/25) وتاريخ 26/5/1425 هـ.
والذي جاء بالموافقة على الأهداف العامة لحل مشكلة الإسكان ومن ضمنها إصدار وتحديث التشريعات التنظيمية اللازمة لحل مشكلة الإسكان كنظام التمويل العقاري الذي يتضمن تنظيم العلاقة بين الجهات الممولة والمستفيدين، وكان مشروع نظام الرهن العقاري في السعودية من أهم المشاريع التي اعتمدت من قبل المجلس لاحقًا، وصدر بالمرسوم الملكي رقم م / 49 بتاريخ 13/8/1433 هـ.
شروط الحصول على الرهن العقاري
وضع النظام العقاري في السعودية بعضًا من الشروط الواجب توافرها لكي يستطيع الشخص الحصول على الرهن العقاري، وفيما يلي سنتعرف على هذه الشروط كما نص عليها النظام.
يجب أن يكون الراهن يمتلك العقار المرهون وأن يكون أهلا للتصرف فيه، وأجاز النظام أن يكون الراهن (المدين) نفسه أو كفيلاً عينيا له إما بتقديم عقار أو رهنه رهنه لمصلحة المدين
في حال كان الراهن لا يملك العقار المرهون، يكون في هذه الحالة رهنه موقوفاً لحين إجازة المالك ويبدأ هنا الرهن من تاريخ الإجازة، ويشترط أن تكون الإجازة (موثقة)، أما إذا لم تتم موافقة المالك على الرهن فإن الرهن يزال موقوفاً.
شروط متعلقة بالعقار المرهون:
- يجب أن يكون العقار الواقع عليه الرهن معيناً موجوداً، أو محتمل الوجود ومما يصح بيعه.
- يجب أن يكون العقار المرهون معلومًا علمًا نافيًا للجهالة، وأن يوضح ذلك في عقد الرهن نفسه أو عقد لاحق به، ويصح بيعه في المزاد العلني.
- لا يشترط في الرهن أن تكون منفعة العقار متصلة بالأصل، فيجوز أن تكون منفصلة عنه وتأخذ نفس أحكامه.
ومما يشمله الرهن: ملحقات العقار المرهون كالأبنية والاغراس وما سيتم إضافته من إنشاءات بعد العقد مالم يتم الاتفاق على غير ذلك.
أحكام متعلقة بالرهن العقاري:
يبقى الرهن الصادر من ملاك العقار الشائع نافذاً، سواء كان العقار المرهون يمكن قسمته أو يلزم بيعه ليتم قسمته.
في حال رهن أحد الشركاء حصته (المشاعة) سواء جزء منها أو بعضها، فإن الرهن يتحول بعد القسمة إلى الجزء المفرز من نصيبه، فإذا كان نصيبه بعد القسمة أعيانًا غير ما رهنه أو وقع في نصيبه شيئًا منها، حينها ينتقل الرهن إلى بعض من هذه الأعيان، يقدر بمعادلة قيمة الحصة المرهونة في الأصل ويعود تعيين القدر وتسجيله بأمر من القاضي المختص.
لا يجوز للمرتهن في الرهن الشائع أن يطلب القسمة قبل ثبوت حقه في الاستيفاء من المرهون قبل موافقة الراهن، أما بعد ثبوت الحق في الاستيفاء من المرهون فيحق للمرتهن ( البنك أو الشركة الممولة) أن يطلب بيع الحصة المرهونة بحالتها المشاعة كما أن له الحق في طلب القسمة ولو لم يكن الراهن موافقًا على ذلك.
يشترط في مقابل الرهن أن يكون دينًا ثابتًا في الذمة أو موعودًا به (محددًا)، أو عينا من الأعيان المضمونة على المدين أو دينا مآله الوجوب، بمعنى أن يكون دينا معلقاً على شرط أو دين مستقبلي أو احتمالي، على أن يتم تحديد مقدار الدين في عقد الرهن.
كل جزء من العقار المرهون يكون ضامنا لكل الدين، وكل جزء من الدين مضمون بالعقار، ما لم يتم الاتفاق على عكس ذلك.
مزايا نظام الرهن العقاري في السعودية
إن وجود نظام الرهن العقاري في السعودية يؤدي لنتائج إيجابية والتي يمكن أن تعد من المزايا التي يقدمها النظام، ونتائج سلبية، وفيما يلي نوضح المزايا والسلبيات:
مميزات نظام الرهن العقاري:
- يخفف نظام الرهن العقاري في السعودية العبء عن صندوق التنمية العقاري حيث ينصب اهتمام الصندوق بعد ذلك لأصحاب الدخول المتوسطة والمنخفضة.
- رفع نسبة الائتمان المخصص من البنوك العقارية للتمويل العقاري.
- كما يساعد نظام الرهن العقاري محدودي الدخل أن يمتلكوا مسكنا خاصا بهم بدلاً من تأجير مساكن دون أن يمتلكوها.
- كما أنه سيقلل من سبب بطالة العمال القائمين على البناء والتشطيب نتيجة لإقبال الأشخاص على البناء.
- يشجع نظام الرهن العقاري على زيادة أعداد شركات التقسيط والتمويل العقاري وتوسيع نشاطها، مما يؤدي إلى كثرة في فرص التمويل.
- زيادة حجم العقارات المعروضة للإسكان وقليل نسب الفائدة التي تأخذها الشركات التمويلية.
- ساعد نظام الرهن العقاري في السعودية الجهات التنفيذية والقضائية اتخاذ القرارات المناسبة دون الرجوع إلى مصادر أخرى، كما يساهم في تعزيز الثقة في السوق العقاري السعودي وتشجيع الاستثمار في هذا المجال.
النتائج السلبية:
أكثر النتائج السلبية شيوعًا يمكن حصرها في اندفاع المواطنين في الحصول على قرض عقاري وفقًا لنظام الرهن العقاري في السعودية ودون وعي كاف بما يتطلبه ذلك وما يرتبه من التزامات، بالتالي فإن خضوعهم للشروط التعاقدية التي تختلف من بنك لآخر وبعض هذه الشروط يكون فيها مغالاة في اشتراط نسبة العمولة أو الضمانات على حساب المواطنين، كما ينتج كذلك عن كثرة الطلب على الرهون العقارية إلى رفع أسعار مواد البناء ومستلزماتها وتسييل العقارات، وغير ذلك من النتائج السلبية، إلا أنها لا تعد عائقًا مقابل المزايا التي يقدمها والحلول التي يطرحها.
حق الراهن في التصرف في العقار المرهون
- للراهن التصرف في العقار المرهون إذا كان العقار مسجلاً وفقاً لأحكام نظام التسجيل العيني للعقار، فلا يجوز للراهن التصرف في العقار المرهون إذا لم يكن العقار مسجلاً وفقاً لأحكام التسجيل العيني للعقار، ما لم يتم الاتفاق على غير ذلك
- للراهن الحق في غلة العقار المرهون ويلتزم بنفقته وله حق إدارته بما لا بضر بمصلحة المرتهن (البنك أو الشركة)، إلا إذا كان الاتفاق بينه وبين المرتهن بأن يستوفى الدين الحال يُخصم من غلة العقار المرهون.
التزامات الراهن:
- المحافظة على العقار المرهون وسلامته حتى تاريخ وفاء الدين.
- نفقة العقار المرهون.
- أداء الدين وقت حلول أجله.
اقرأ أيضًا: محامي تجاري في الرياض
الفرق بين التمويل العقاري والرهن العقاري
هناك الكثير من الخلط بين مفهوم الرهن العقاري والتمويل العقاري، لأن كلاهما أداة للضمان وشكل من أشكال التمويل، لكن الفرق الجوهري بينهما أن يكون الرهن العقاري لمن يملك أساسا العين المرهونة، بينما التمويل العقاري لمن يريد تملك العين ويبحث عن جهات تمويلية ولا تنتقل له الملكية إلا بعد استيفاء كافة الأقساط وفق زمن معين ومحدد.
ويمكن إيجاز هذا الفرق بأن الرهن العقاري تمويل بضمان الرهن العقاري المملوك للفرد، وذلك عن طريق بيعه بالتقسيط للحصول على سيولة أو رهنه بمقابل مالي لفترة معينة، ويحكمه نظام الرهن العقاري المسجل.
التمويل العقاري هو أيضًا منح الإئتمان بهدف تسهيل التملك للأفراد لشراء عقار خاص بهم من خلال تمويلهم بمبالغ مالية من جهة تمويلية (البنوك وشركات التمويل العقاري المرخص لها من البنك المركزي السعودي وغيرها)، أي أنه بمثابة قرض للشراء والتزام طويل الأجل، ولا يمكن تملك الوحدة العقارية إلا بعد سداد القرض.
كما يجب من توافر شروط ومتطلبات لدى كل من طرفي عقد التمويل العقاري، ويرجع فيها لأحكام نظام التمويل العقاري ولائحته التنفيذية.
الأسئلة الشائعة
كيف يمكن عودة الرهن العقاري مع عودة الدين المضمون؟
فقد وضح نظام الرهن العقاري في السعودية أن الرهن يتبع الدين فإذا قام الراهن بسداد الدين المأخوذ فيرجع الرهن كما كان للراهن
ماذا يحصل إذا أدى الراهن الدين؟
ينقضي الرهن ويأخذ الراهن عقاره المرهون حيث أن الرهن حسب المادة السابعة والثلاثون من نظام الرهن العقاري المسجل، يتبع الدين، فإذا انقضى الدين ينقضي الرهن وينفك.
هل يبطل الرهن العقاري بموت الراهن ؟
وفقاً لنظام الرهن العقاري في السعودية فإنه لا يبطل الرهن العقاري بموت كلا من الراهن أو بفقدان أهلية الراهن أو المرتهن فإذا مات الراهن حل وارثه مكانه وإذا فقدت الأهلية ينوب عنه وليه.
هل يلزم القبض ونقل العين المرهونة من الراهن إلى المرتهن في الرهن العقاري المسجل؟
لا يلزم قبض العين المرهونة، وهذا الفرق بين الرهن الحيازي (الصورة التقليدية للرهن) والرهن المسجل، ففي عقد الرهن العقاري المسجل يكتفى بالتسجيل كضمانة للمرتهن ويتاح للراهن الانتفاع بالعقار وممارسة جميع سلطات الملكية على العقار، إلى حين سداد دينه واستيفائه بشكل تام.
كيف يمكن للمرتهن حماية حقه عند تعذر الوفاء من قبل الراهن؟
لم يجز النظام اشتراط المرتهن تملك العقار المرهون عند عدم وفاء الدين وأدائه إذا كان حال الأجل، فبالتالي لا بد من بيع العقار المرهون، وكفل النظام للمرتهن أن يتخذ الإجراءات اللازمة من التنفيذ الجبري لملكية العقار المرهون ليتم بيعه واستيفاء دينه، بشرط إنذار المدين وفقًا لنظام التنفيذ، ويكون له حق الأولوية على سائر المدينين باستيفاء حقه من العقار بعد البيع.
إلى هنا نكون قد وصلنا إلى ختام حديثنا عن نظام الرهن العقاري في السعودية، وإن كان لديك أي استشارة قانونية حيال هذا الأمر تواصل معنا على الأرقام التالية 0541110440 \ 0561137766 ، أو من خلال منصات التواصل الإجتماعي الخاصة بنا الانستغرام و تويتر
قد يهمك/ صيغة عقد شراكة في السعودية