تُعد قضية الإيجار من الباطن في القانون السعودي من المواضيع الهامة التي تشغل بال الكثير من المؤجرين والمستأجرين على حد سواء، خاصةً بعد تطبيق نظام الإيجار الجديد في السعودية منذ عام 1441هـ/2020م. فقد قدم هذا النظام ضوابط واضحة لتنظيم العلاقة بين الأطراف (المالك، المستأجر، والغير مستأجر من الباطن)، مما يسهم في حماية حقوق جميع الأطراف وتقليل النزاعات العقارية. في هذا المقال، سنستعرض مفهوم الإيجار من الباطن في ضوء القوانين واللوائح السارية بالمملكة، ونوضح شروطه وإجراءاته وفقًا لـنظام الإيجار الجديد في السعودية، مع التركيز على أهمية الالتزام بالشروط وتوثيق العقد عبر منصّة “إيجار”، بالإضافة إلى الإجابة عن أهم الأسئلة الشائعة في نهاية المقال.

مفهوم الإيجار من الباطن في القانون السعودي

الإيجار من الباطن (Subleasing) هو عقد يُبرم بين مستأجر قائمٍ (المستأجر الأصلي) وبين طرفٍ ثالث (المستأجر من الباطن)، لاستغلال العين المؤجرة (سواء كانت سكنية أو تجارية أو صناعية) مقابل مبلغ إيجاري معين، وذلك لفترة زمنية محددة دون نقل الملكية.

خضع الإيجار من الباطن في المملكة العربية السعودية إلى تنظيمات وضوابط وضعتها اللائحة التنفيذية لنظام الإيجار المصدقة، كما تفرض هذه اللوائح ضرورة موافقة المالك الأصلي كتابيًا على الإيجار من الباطن، وإلا فإن العقد يعتبر باطلاً أو قابلًا للإلغاء.

الإيجار من الباطن يتم عبر مستأجر أصلي يملك عقد إيجار قانوني وموثق في منصة “إيجار”، ثم يقوم بتأجير العين لشخص آخر خلال مدة العقد الأصلي أو جزء منه.

التأجير المفروش يتم في الغالب دون وجود عقد إيجار أصلي مع المالك، بل يكون القطاع المفروش مسؤولًا أمام المستأجر النهائي دون علاقة مباشرة بينه وبين مالك العقار الأصلي.

نظام الإيجار الجديد في السعودية

أقرّ مجلس الوزراء السعودي نظام الإيجار السعودي بموجب الأمر الملكي رقم (م/32) بتاريخ 7/12/1441هـ (28 يوليو 2020م)، بهدف تنظيم وتطوير سوق الإيجار العقاري في المملكة بما يحقق التوازن وحماية أطراف العلاقة.

• يركز النظام على:
  1. توثيق العقود عبر منصة “إيجار”، حيث أصبح كل عقد إيجار سكني أو تجاري لا يصدقه النظام غير نافذ قانونيًا.
  2. وضع آليات واضحة لحل النزاعات بين الأطراف عن طريق اللجان المختصة في الهيئة العامة للعقار أو الجهات القضائية المختصة.
  3. تنظيم حقوق والتزامات المالك والمستأجر والمستأجر من الباطن، بما يضمن شفافية العلاقة واستقرارها.

اقرأ أيضا: اللائحة التنفيذية لنظام الإيجار التمويلي ونظام مراقبة شركات التمويل

شروط لموافقة المالك على الإيجار من الباطن

يُشترط للحصول على ثبوتية قانونية لعقد الإيجار من الباطن:

1. خطاب موافقة كتابي: يجب أن يحصل المستأجر الأصلي على موافقة صريحة ومحددة من المالك الأصلي على إجراء تأجير العين لطرف ثالث.
2. تسجيل العقد عبر “إيجار”: يتعيّن على جميع الأطراف (المالك، المستأجر الأصلي، والمستأجر من الباطن) توثيق العقد في منصة “إيجار” الرسمية لضمان نفاذه قانونيًا.
3. التزام بعقود الإيجار الرئيسية وبنودها: لا يجوز أن يتجاوز تأجير المستأجر الأصلي ما هو منصوص عليه في العقد الأصلي (من حيث المساحة أو عدد الغرف أو نوع النشاط التجاري).

أبرز مزايا تنظيم الإيجار من الباطن في النظام الجديد

حماية حقوق الطرفين

يحفظ النظام حقوق المالك بابتعاده عن أي شكوى من طرف ثالث، ويضمن حصول المالك على معلومات دقيقة عن الشخص المستأجر النهائي، ويوفر للمستأجر من الباطن أمانًا قانونيًا عبر التوثيق الإلكتروني ويمنحه الحق في الاعتماد على إيصالات دفع رسمية لحماية استثماره (سكنيًا أو تجاريًا).

الشفافية والوضوح

لا يعود هناك مجال للاختلاف حول شروط العقد إن وُثق على منصّة “إيجار”؛ حيث تظهر بنود العقد بوضوح لكل من المالك والمستأجر الأصلي والمستأجر من الباطن وزوّار المنصة المخولين بالاطلاع (المحكمة، واللجان، والهيئة العامة للعقار).

حل النزاعات بسرعة وكفاءة

في حال نشوء أي خلاف، يُمكن للأطراف التوجه إلى لجان فض المنازعات العقارية التابعة للهيئة العامة للعقار (RERA)، معتمدة على بيانات منصّة “إيجار” لتقديم البراهين إلكترونيًا دون الحاجة للانتظار أو تضخيم الإجراءات، كما يُمكن رفع القضية للمحكمة بعد استنفاد اللجان الإلزامية، حيث تُعد وثائق “إيجار” دليلاً قاطعًا.

اطلع على: تعرف على اهم المعلومات عن نظام الإيجار الجديد في السعودية

العقوبات المترتبة على مخالفات الإيجار من الباطن

• الغرامات المالية: يتم فرض غرامات مالية علي المخالفات المتعلقة بعدم توثيق عقد الإيجار للحاجة إلى إذن المالك للعقد (التأجير من الباطن)، أو عدم تسجيله في منصة “إيجار”، وتحدد حسب حجم المخالفة وعدد العقود الممنوحة دون توثيق.
• فسخ العقد الأصلي: يحق للمالك فسخ العقد الأصلي تلقائيًا إذا تبين وجود تأجير من الباطن دون موافقته أو دون توثيق، مما يعرض المستأجر الأصلي لخسارة حقه في تمديد العقد أو تحويله.
• التشهير: يُمكن للهيئة العامة للعقار نشر اسم المخالف في قائمة المخالفين على موقعها الرسمي أو عبر منصات الإعلام العقاري، مما يؤثر على سمعة المخالف وقدرته على إبرام عقود مستقبلية.
• حرمان من خدمات “إيجار”: قد يوقف النظام الحساب وإمكانية إنشاء عقود جديدة، مما يحرم المستأجر من الاستفادة من منصة “إيجار” ويحول دون حصوله على وثيقة رسمية لعقده، ويُصعّب إثبات حقه في حال نشوء نزاع.

نصائح مهمة للمستأجر الأصلي والمستأجر من الباطن مقدمة من فريق إتقان المتميزة

التأكد من بنود العقد الأصلي قبل التوقيع

• اقرأ العقد بتمعّن للتأكد من وجود حق التأجير من الباطن وشروطه إن وجدت.
  • استفسر عن أي شروط جزافية في العقد تمنع أو تقيّد التأجير من الباطن وتواصل مع المالك لتوضيحها.

التوثيق الكامل عبر منصة “إيجار”

• لا تعتمد على العقود الورقية فقط، بل احرص على توثيق جميع العقود (الرئيسي والفرعي) في منصة “إيجار”.
  • احتفظ بنسخة إلكترونية من العقد والإيصالات والفواتير.

الحصول على موافقة مكتوبة من المالك

• حتى لو كانت العلاقة بين المالك والمستأجر ودية، يجب أخذ موافقته خطيًا وتوثيقها إلكترونيًا.
  • يمكن للمالك أن يشترط مدة معينة أو يطلب ضمانًا ماليًا إضافيًا في حال التأجير من الباطن، لذلك وجب توضيح جميع النقاط مسبقًا تجنبًا للنزاعات.

الالتزام بالأنظمة واللوائح المحلية

• إذا كان النشاط تجاريًا، تأكد من حصول المستأجر من الباطن على التراخيص اللازمة من الجهات الحكومية مثل وزارة التجارة أو البلدية.
  • في الوحدات السكنية، احترم اللوائح الداخلية (كالجمعيات السكنية) التي قد تمنع تأجير الوحدة بالكامل أو الجزئي للغير.

تعرف على: أبرز 6 شروط عقد الإيجار الإلكتروني ورسومه ومدة العقد السكني

للتواصل معنا يسعدنا استقبالكم في أحد فروعنا كما يمكنكم الاتصال عبر الأرقام التالية:

• +9660561137766 – +9660541110440 – +966504315333
• جدة: حي العزيزية – شارع محمد بن عبدالعزيز (التحلية).
• الرياض: طريق الملك عبدالعزيز – أمام Kingdom.
• الدمام: شارع الأشرعة، حي البديع، الدمام 32415.

الخاتمة

في الختام عزيزي القارئ شكل الإيجار من الباطن في القانون السعودي جزءًا مهمًا من سوق العقار المحلي بعد إصدار نظام الإيجار الجديد في السعودية، إذ قدم قواعد واضحة تكفل حقوق جميع الأطراف وتحميهم من المخاطر. الالتزام بشروط النظام مثل الحصول على موافقة المالك وتوثيق العقد عبر المنصة الإلكترونية “إيجار” يعتبر الخطوة الأساسية للشرعية القانونية، وتفادي الغرامات والنزاعات وحماية المصلحة الاستثمارية أو السكنية للمستأجر من الباطن. من الضروري دائمًا مراجعة أحدث التعديلات على اللوائح الصادرة عن الهيئة العامة للعقار وتحديث المعلومات عبر المواقع الرسمية مثل منصة إيجار والموقع الرسمي للهيئة العامة للعقار ((RERA.

الأسئلة الشائعة