بالحديث عن نظام الملكية الشائعة في السعودية نجد أنه لا يوجد نظام واحد للملكية الشائعة في السعودية، وما ينظم أحكام الملكية الشائعة في السعودية هو ما تقرره أحكام الملكية في الفقه الإسلامي، وبعض الأحكام المتفرقة في عدة أنظمة تعنى بالملكية بشكل عام، وكذلك ما انفرد به من أحكام في نظام المعاملات المدنية الجديد، فيما يلي نتعرف على مفهوم الملكية الشائعة وكيف تنظم أحكامها في المملكة العربية السعودية.
المحتويات
مفهوم الملكية الشائعة
يمكن القول بأن الملكية الشائعة في السعودية هي تنظيم قانوني يسمح لعدد من الأشخاص بامتلاك نفس العقار، فالملكية الشائعة هي أحد صور الملكية عمومًا؛ إذا يمكن أن يكون الشيء مملوكًا لعدد من الأشخاص على الشيوع، أي دون تعيين لنصيب واحد منهم في الملكية وترد غالبًا على الأملاك المتوارثة من عقارات وأراض وغيرها.
توجد الملكية الشائعة في السعودية في قانون المعاملات المدنية، ويوضح النظام مفهوم الملكية بالتطرق لكيفية القسمة، وتعدد المالكين، فإذا كان الملك يعود لأكثر من شخص مع عدم إمكانية فرز حصة كل منهم بشكل مستقل، فهم شركاء على الشيوع، كمثال إذا كانت الأرض يملكها عدة ورثة ولم يتم بناءها ولا قسمتها، فإن ملكيتها للورثة تكون ملكية شائعة.
ولا يعني ذلك أن كل فرد منهم لا يستطيع الانفراد بجزئه من الحصة بل يكون توزيع الحصص في الملك الشائع متساويًا، مالم يقم دليل على خلاف ذلك.
زوارنا يقرأون الآن// نظام المساهمات العقارية
أحكام الملكية الشائعة في السعودية
ينص القانون على أن الملكية الشائعة هي ملكية من قبل أكثر من شخص، يمكن أن ينشأ الشيوع عن طريق الشراء أو الوصية أو الهبة أو غير ذلك من الأسباب.
يتمتع كل شريك ضمن أحكام الملكية الشائعة في السعودية بحق الانتفاع بالعقار، ويحق له التصرف في حصته. ومع ذلك، فإن كل شريك ملزم بالمحافظة على العقار وإدارته بما لا يضر بمصلحة باقي الشركاء.
إذا أراد أحد الشركاء التصرف في حصته، فيجب عليه الحصول على موافقة الشركاء الآخرين، إذا لم يحصل على الموافقة، فيمكن للشركاء الآخرين أن يطلبوا من المحكمة إلغاء التصرف.
يمكن إنهاء الملكية الشائعة بعدة طرق، يمكن أن يحدث ذلك عن طريق البيع، أو عن طريق القسمة، أو التنازل، أو عن طريق الهلاك.
إدارة الملكية الشائعة في السعودية
إن نظام الملكية الشائعة في السعودية يعطي الحق لجميع الشركاء في إدارة الملكية الشائعة، مالم يتم الاتفاق على غير ذلك أو ورد نص خاص يخالف ذلك، ويمكن أن يتولى شخص واحد من الملاك إدارة الملك الشائع كونه وكيلًا عن البقية، بشرط ألا يكون هناك اعتراض على إدارته.
في حال وقوع خلاف في إدارة الملكية الشائعة في السعودية كان رأي الأغلبية ملزمًا للجميع، واحتساب الأغلبية يكون بقيمة الحصص (مقدارها).
إذا تعذر اتفاق الأغلبية كان جائزًا للمحكمة بناء على طلب شريك واحد أو أكثر أن تعين مديرًا للملك الشائع.
إن موقف النظام السعودي من الملكية الشائعة هو سعيه لتنظيم أحكامها وإضفاء المشروعية لكل تصرف ليكون وفق أحكام الشرع لا يخرج عنها ولا يخالفها، فإن من مسؤولية الشركاء في الملكية الشائعة حفظ المال الشائع واتخاذ ما يمكن من تدابير لحفظه دون الرجوع لباقي الشركاء، كما يتحملون النفقات اللازمة لإدارة الملكية الشائعة وحفظها كل بقدر حصته.
موقف النظام السعودي من الخروج من الملكية الشائعة
أجاز النظام لمن يريد الخروج عن الملك الشائع اللجوء للقضاء وطلب القسمة، وذلك في حال لم يكن هناك اتفاق أساسًا بين الملاك على طريقة محددة أو اتفاق يمنع اللجوء للقضاء،
يمكن أن تكون الملكية الشائعة مفيدة في بعض الحالات. على سبيل المثال، يمكن أن تكون مفيدة عند شراء عقار كبير، حيث لا يستطيع أحد الأشخاص شراء العقار بالكامل أو أرض يتعذر بناؤها. ومع ذلك، يمكن أن تكون الملكية الشائعة أيضًا مصدرًا للخلافات بين الشركاء. لذلك، من المهم أن يكون الشركاء على دراية بمخاطر الملكية الشائعة قبل الدخول فيها.
معلومات حول نظام الملكية الشائعة في السعودية
يجب التفريق بين الملكية الشائعة وبين الملكية المشتركة، إن الملكية الشائعة عادة ما تكون بالإجبار أي تنتقل رغمًا عن الشركاء إما بورث أو وصية أو هبة، فلا يكون لديهم الخيار في تحديد الشركاء وما إلى ذلك بعكس الملكية المشتركة التي تنشأ بإرادة الأفراد للاشتراك في ملكية شيء معين؛ عقار أو أرض وغيرها، ولذلك تختلف الأحكام التي تنظم كلا منهما بطبيعة الحال، كما أن نظام الملكية الشائعة يعني عدم فرز كل نصيب على حدة أما الملكية المشتركة فتكون حصة كل شريك مفرزة ومستقلة عن بقية الشركاء.
وكذلك في حق الانتفاع فإن نظام الملكية الشائعة يعني أن لكل شريك حق في الانتفاع مقيد بحدود حصته، بينما في الملكية المشتركة فأن كل شريك ينفرد بالانتفاع بجزئه المفرز بلا قيود سوى ما ينفي وقوع الضرر على الغير، ويتبع ذلك حق الاستغلال والاستعمال.
الأحكام النظامية للملكية الشائعة في النظام السعودي
تحت النظام السعودي، هناك عدد من الأحكام النظامية المتعلقة بالملكية الشائعة. من بين هذه الأحكام:
1. قوانين التسجيل العقاري: تتطلب الحصول على الملكية الشائعة تسجيل العقار في السجل العقاري المختص. يجب تقديم مستندات العقار والمعلومات الشخصية للطرفين المشتركين، وتوثيق العقد العقاري وتقديمه للجهة المسؤولة لتسجيله.
2. توثيق العقود: من المهم توثيق العقود العقارية في الجهات المختصة وفقًا للقوانين الناظمة. يتم ذلك من خلال توقيع العقد بوجود الأطراف المعنية وشهود للتثبت من صحة وقانونية العقد.
3. امتلاك الأراضي الزراعية: يفرض النظام السعودي بعض القيود على ملكية الأراضي الزراعية، حيث يمكن أن تكون محدودة للمواطنين السعوديين فقط.
4. الحقوق والواجبات المشتركة: يجب على المشتركين في الملكية الشائعة احترام الحقوق والواجبات المشتركة. قد تشمل هذه الحقوق واستخدام العقار بناءً على قرار مشترك والمشاركة في صيانة العقار وتكاليفه.
5. التنازل عن الملكية: يجب تنظيم عملية التنازل عن الملكية بشكل قانوني وتوثيقها في الجهات المختصة.
يرجى ملاحظة أن هذه هي بعض الأحكام العامة، ويمكن أن تختلف التفاصيل والشروط وفقًا لنوع العقار وموقعه والقوانين المحلية. من المهم التأكد من المصادر الرسمية أو طلب استشارة قانونية مع خبراء قانونيين لمعرفة الأحكام النظامية الدقيقة للملكية الشائعة في النظام السعودي.